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Eigenheim ohne Eigenkapital finanzieren
Bislang war die Eigenheimfinanzierung vor allem Käufern vorbehalten, die über ein beträchtliches Eigenkapital verfügten. Gerne sprechen Finanzberater von einer empfohlenen Quote von 20, 30 oder sogar 40 Prozent. Dagegen ist es in Deutschland meist die Ausnahme ein Eigenheim ohne Eigenkapital zu finanzieren. Dabei bietet die aktuelle Niedrigzinsphase einige Möglichkeiten den Traum vom Eigenheim ohne Eigenkapital zu verwirklichen.




Kreditvergabe auch ohne Eigenkapital
Grundsätzlich sind Banken vor allem daran interessiert, Sicherheiten vom Kreditnehmer zu bekommen. Nur so können Sie sicher sein, dass der Kunde das geliehene Geld zuzüglich Zinsen zurückzahlt. Unter bestimmten Voraussetzungen sind Banken durchaus bereit, die Vollfinanzierung für eine Immobilie zu tragen. Erfüllt der Interessent diese Voraussetzungen, ist es also möglich ein Eigenheim ohne Eigenkapital zu finanzieren. Hierzulande bestehen die Kreditinstitute oft einer monatlichen Tilgung, wenn ohne Eigenkapital finanziert werden soll und die Vergabekonditionen sind oft strikter.

Schlagkräftige Argumente für eine Kreditvergabe sind eine Festanstellung, eventuell sogar eine Verbeamtung oder bestehendes Vermögen in der Familie. Ein hypothekenfreies Haus in der Verwandtschaft oder eine Lebensversicherung erhöht ebenfalls die Chancen auf eine Vollfinanzierung.





Planung ist das A und O
Eine Vollfinanzierung ist bei gleichem Abschlusszeitpunkt immer teurer, als wenn der Käufer Eigenkapital einbringt. Die Bank lässt sich den unterschiedlichen Kapitalbedarf in höheren Zinsaufschlägen bezahlen. Anders sieht es aus, wenn erst noch eine Sparphase eingerechnet wird. Dann kann es durchaus sinnvoll sein, erst ein Eigenheim ohne Eigenkapital zu finanzieren und zunächst höhere Zinsen zu akzeptieren, statt jahrelang zu sparen und später zu kaufen.

Einerseits sind in der Zwischenzeit geleistete Mietzahlungen verloren. Zum anderen besteht die Gefahr, dass die Zinssätze wieder steigen. Vor einigen Jahren waren Kreditzinsen von 6 Prozent und mehr noch die Regel. Tatsächlich ist mit dem derzeitigen Leitzins der EZB von 0,05 und einer Kreditvergabe zu rund 2 % ein Niveau erreicht, das kaum noch unterschritten werden kann und bald wieder steigen könnte.

Für den Anleger bedeutet das, dass er im schlechtesten Fall während der Sparphase weiter Miete zahlt und später einen höheren Zinssatz bezahlen muss, als jemand der ohne Eigenkapital sofort finanziert.










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VERGLEICHS-
BEISPIEL

Ohne Eigenkapital eine Immobilie kaufen?
Herr Kurzentschlossen
kauft gleich eine Immobilien, mithilfe einer Vollfinanzierung.
Herr Unsicher spart lieber, bis er das ein Eigenkaptialvermögen aufgebaut hat.
Eigenheim-Finanzierung ohne Eigenkapital und mit Eigenkapital über 15 Jahre
Herr Kurzentschlossen und Herr Unsicher möchten je eine Wohnung kaufen, die 200.000 Euro kostet. Beide besitzen zunächst kein Eigenkapital. Sie haben allerdings jeweils 1.000 Euro pro Monat zur Verfügung, die sie zur Finanzierung nutzen möchten. Derzeit zahlen beide 800 Euro Warmmiete.

Herr Kurzentschlossen finanziert ein Eigenheim ohne Eigenkapital und zieht direkt in seine eigenen vier Wände. Bei den derzeitig günstigen Zinskonditionen vereinbart er mit seiner Bank einen Nominalzinssatz von 3,5%. Damit ergibt sich für ihn eine Tilgungsrate von 2,5% im Monat über 15 Jahre. Nach Ende der Laufzeit beträgt seine Restschuld 101.547,49 Euro.

Herr Unsicher wartet dagegen und spart monatlich 200 Euro an. Nach 5 Jahren hat er ein Eigenkapital von 36.000 Euro. Er nimmt daher nur einen Kredit von 164.000 Euro auf. Da aber mittlerweile die Zinsen gestiegen sind, zahlt er nun 6% Prozent Zinsen. Bei einer Tilgungsrate von 1.000 Euro ergibt sich ein Tilgungssatz von 1,32. Er vereinbart eine Laufzeit von 10 Jahren. Nach Ende der Laufzeit beträgt seine Restschuld 134.652,63 Euro.

Zum Ende der Kreditlaufzeiten vergleichen Herr Kurzentschlossen und Unsicher ihre Entscheidung: Inklusive Zinsen, Tilgung und Restschuld kommt Herr Kurzentschlossen auf einen Gesamtaufwand von 281.547,49 Euro. Herrn Unsichers Gesamtaufwand inkl. der in den ersten fünf Jahren entrichteten Miete liegt bei 302.652,63 Euro. Aufgrund der kürzeren Laufzeit und dem niedrigen Tilgungssatz konnte Herr Unsicher auch deutlich weniger Schulden tilgen, so dass seine Restschuld knapp 33.000 Euro höher liegt, als bei Herrn Kurzentschlossen.


Insgesamt liegt der Vorteil von Herrn Kurzentschlossen demnach bei rund 54.200 Euro. Die Entscheidung, die niedrige Zinsphase zu nutzen und sein Eigenheim ohne Eigenkapital zu finanzieren, hat sich ausgezahlt.

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